El mantenimiento preventivo del tejado consiste en revisar y limpiar la cubierta de forma programada, antes de que aparezcan goteras. En una comunidad de vecinos basta, en la práctica, con una inspección técnica al año, una limpieza de canalones y sumideros en otoño y otra después de cada tormenta fuerte.
El tejado es el elemento que más agua, sol y viento recibe del edificio, y también el que menos se mira, porque casi nadie sube a verlo. Cuando falla, el problema aparece en el piso de arriba, en el rellano o en el trastero. Esta guía te da el calendario anual, la lista de comprobaciones, el reparto de costes y el momento en que conviene pasar de mantener a rehabilitar.
¿Por qué el mantenimiento del tejado en una comunidad no es opcional?
La conservación de la cubierta es una obligación de la comunidad y no depende de que la junta lo vote. El artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal declara obligatorias, sin acuerdo previo de la junta, las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble. La junta solo decide cómo se reparte la derrama y los plazos de pago (texto del art. 10 LPH).
Además, el Código Técnico de la Edificación (DB HS 1, apartado 6) incluye una tabla de operaciones de mantenimiento de cubiertas con su periodicidad (CTE DB-HS 1).
La razón práctica es el coste. Un canalón obstruido o una teja desplazada se arreglan en una visita corta. La misma incidencia, ignorada varios inviernos, acaba en humedades en viviendas, daños en forjados o una intervención mayor que toda la comunidad tendrá que derramar.
Calendario anual de mantenimiento del tejado por estaciones
El CTE fija como mínimo una limpieza anual de desagües, y recomienda repetirla tras tormentas importantes. Sobre esa base, este es un calendario que funciona bien en una comunidad con cubierta inclinada de teja. Si tu edificio tiene cubierta plana, aplica las mismas fechas con las comprobaciones de la siguiente sección.
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Época |
¿Qué se hace? |
¿Quién? |
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Otoño (octubre–noviembre) |
Retirar hojas, ramas y suciedad de canalones, bajantes y sumideros antes de las lluvias. Revisar tejas sueltas, cumbreras y encuentros con chimeneas. |
Empresa de mantenimiento o rehabilitación |
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Invierno |
Mirar desde el interior si hay manchas nuevas en techos de la última planta, buhardillas y trasteros. Tras temporales, revisar tejas movidas y obstrucciones. |
Administrador y vecinos de la última planta (aviso); técnico si hay daños. |
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Primavera (marzo–mayo) |
Inspección técnica anual con fotos: estado de tejas o lámina, sellados, claraboyas, antenas y salidas de ventilación. Recolocar la grava en cubiertas planas que la tengan. |
Técnico o empresa especializada |
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Verano (junio–septiembre) |
Programar las reparaciones detectadas, que es la mejor época para trabajar en cubierta. Limpiar vegetación y musgo. |
Empresa contratada por la comunidad |
Una visita técnica anual al inicio de la primavera o del otoño, con limpieza de desagües y revisión general de la cubierta, es el criterio habitual de los profesionales del sector (CIC Construcción). Si tu comunidad solo puede hacer una, que sea la de otoño, justo antes de la temporada de lluvias.
Si quieres profundizar en cómo preparar la cubierta para los meses fríos, lo tienes en Reparación de tejados en Madrid: prepara tu cubierta para el invierno.
Checklist de revisión del tejado para el administrador y la junta
Esta lista sirve para pedir el informe al técnico o para comprobar que la visita de mantenimiento ha sido completa. Según el CTE, el estado del tejado y de los puntos singulares se comprueba como mínimo cada 3 años, y los desagües y la grava, cada año.
Cubierta inclinada (teja)
- Tejas rotas, desplazadas o con desprendimientos
- Cumbreras y limas bien selladas
- Musgo, líquenes o vegetación que retiene agua
- Alero y canalones sin obstrucciones ni pendientes invertidas
Cubierta plana
- Sumideros y rebosaderos limpios
- Lámina impermeabilizante sin ampollas, grietas ni zonas levantadas
- Petos y encuentros con paramentos bien sellados
- Grava repartida de forma uniforme
Puntos singulares (en cualquier tipo de cubierta)
- Chimeneas, claraboyas y salidas de ventilación
- Anclajes de antenas, equipos de climatización o paneles solares
- Juntas de dilatación
Documentación
- Fotos con fecha antes y después de cada intervención
- Informe firmado con las anomalías y su prioridad
- Archivo en el libro del edificio o en la carpeta de la comunidad
Los puntos singulares son los que más fallan, porque los sellados se tensan y se degradan con el sol y los cambios de temperatura. Si en la revisión aparecen filtraciones, la guía Cómo impermeabilizar tejas explica las opciones, y el artículo sobre qué le hacen las lluvias a tu tejado te ayuda a reconocer los daños.
¿Quién paga el mantenimiento del tejado y cómo se aprueba en junta?
Lo paga la comunidad, repartido entre todos los propietarios según su cuota de participación, salvo que los estatutos dispongan otra cosa. La cubierta es un elemento común, así que su conservación no recae en el vecino de la última planta.
En la práctica, conviene hacer tres cosas:
- Presupuestar una partida anual de mantenimiento en la junta ordinaria, para que la limpieza y la inspección no dependan de derramas extraordinarias.
- Aprobar un contrato o un calendario con una empresa que se encargue de las visitas y entregue informe.
- Revisar la póliza del seguro. Muchas pólizas cubren los daños que causa una gotera, pero no la reparación ni el mantenimiento del propio tejado. Pregunta a tu aseguradora qué entra en tu póliza.
Las obras de conservación necesarias no requieren acuerdo previo para ejecutarse, aunque lo habitual es dejarlas reflejadas en acta para evitar conflictos. Las mejoras no necesarias, como cambiar el material de cubierta por estética, sí necesitan las mayorías que fija la ley. Ante la duda, consulta con el administrador de fincas o con un abogado.
Revisión técnica del tejado e ITE: cada cuánto y qué se evalúa
Además de la limpieza anual, conviene que un técnico competente revise la cubierta al menos cada 3 años, que es el plazo del CTE para comprobar el estado del tejado y de los puntos singulares. Si el edificio es antiguo, ha tenido goteras o está cerca del final de la vida útil de su impermeabilización, la revisión técnica anual compensa.
La Inspección Técnica de Edificios es otra cosa: es una inspección municipal obligatoria que revisa, entre otros elementos, las cubiertas y los sistemas de evacuación de aguas. En Madrid capital, los edificios con 30 años o más deben pasarla y renovarla cada 10. Los plazos pueden variar según el municipio, así que confirma en tu ayuntamiento.
Un historial de revisiones y limpiezas facilita mucho la ITE, porque demuestra que el edificio se ha conservado. Si el resultado es desfavorable, consulta ITE desfavorable en Madrid para saber qué plazos y pasos siguen.
Cuándo el mantenimiento ya no basta
El mantenimiento prolonga la vida del tejado, pero no la alarga indefinidamente. Conviene pedir un diagnóstico técnico cuando:
- Las goteras reaparecen en el mismo sitio tras haberlas reparado.
- Hay humedades en techos de varias viviendas o en la última planta.
- Se desprenden tejas con frecuencia o la lámina impermeabilizante está agrietada en gran parte de la superficie.
- El informe técnico detecta daños en la estructura de madera o en el soporte de la cubierta.
- Las reparaciones puntuales cuestan cada año más que una intervención de fondo.
En esos casos, el siguiente paso es decidir entre rehabilitar la cubierta o sustituirla. Lo explicamos con criterios técnicos en Rehabilitación de tejado vs. sustitución completa. Si ya sabes que necesitas intervenir, puedes ver cómo trabajamos en rehabilitación de tejados y en impermeabilización de cubiertas.
Preguntas frecuentes sobre el mantenimiento del tejado en comunidades
¿Cada cuánto hay que revisar el tejado de una comunidad?
Como mínimo, una vez al año para limpiar desagües y revisar el estado general, y también después de tormentas importantes. El CTE fija una comprobación del estado del tejado y de los puntos singulares cada 3 años como máximo.
¿Es obligatorio el mantenimiento del tejado en una comunidad de propietarios?
Sí. La conservación del inmueble es una obligación de la comunidad, y las obras necesarias de mantenimiento y conservación no requieren acuerdo previo de la junta (art. 10 LPH).
¿Quién paga las goteras del tejado en una comunidad?
La reparación de la cubierta la paga la comunidad. Los daños que la gotera cause dentro de una vivienda pueden cubrirse con el seguro de la comunidad, según la póliza. Revisa las condiciones con tu aseguradora.
¿Cuándo es mejor limpiar los canalones?
En otoño, tras la caída de la hoja y antes de las lluvias. Si hay árboles cerca, repite la limpieza en primavera y después de cada temporal fuerte.
¿Cuánto cuesta el mantenimiento preventivo de un tejado?
Depende del tipo y tamaño de cubierta, del acceso y de la frecuencia de visitas. Lo más fiable es pedir un presupuesto tras una inspección en el edificio.
Conclusión: un tejado revisado a tiempo sale más barato
El mantenimiento preventivo del tejado se reduce a tres hábitos: una inspección técnica al año, limpieza de desagües en otoño y una revisión tras cada temporal. Con eso, una comunidad detecta los problemas pequeños cuando todavía son baratos y llega a la ITE con el historial en regla.
Si tu comunidad quiere saber en qué estado está su cubierta, en Umavial podemos revisarla y proponerte un plan de mantenimiento o, si hace falta, una rehabilitación. Escríbenos y te damos un presupuesto sin compromiso.