Orden de obras en una rehabilitación integral

Una comunidad de propietarios que decide acometer una rehabilitación integral se enfrenta, antes de montar un solo andamio, a una pregunta de fondo: ¿en qué orden se hacen las cosas? La respuesta no es arbitraria. Ejecutar las actuaciones en una secuencia incorrecta puede obligar a repetir trabajos ya ejecutados, multiplicar los costes y, en los casos más graves, comprometer la seguridad del inmueble.

Por qué el orden de las obras no es opcional

En una rehabilitación se actúa simultánea o secuencialmente sobre la estructura, la cubierta, la fachada, los patios, las instalaciones y los acabados. Cada una de estas actuaciones condiciona a las demás: la cubierta protege la fachada; las instalaciones discurren por los cerramientos; los acabados del portal no pueden ejecutarse antes de que las canalizaciones estén en su sitio. Cuando se ignora esta dependencia y se ordena la obra por precio o por urgencia aparente, el resultado más habitual es tener que abrir zonas recién intervenidas para resolver algo que debería haber ido antes.

La Ley de Propiedad Horizontal establece, en su artículo 10.1.a), que las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble tienen carácter obligatorio para la comunidad, sin requerir acuerdo previo de Junta de propietarios. Pero la obligación no garantiza por sí sola que la intervención se ejecute con criterio. Para que una rehabilitación cumpla su objetivo —devolver al edificio seguridad, habitabilidad y eficiencia durante décadas— necesita un proyecto técnico y una secuencia de actuaciones coherente.

El punto de partida: el diagnóstico técnico

Antes de determinar qué fase va primero, es imprescindible saber qué falla realmente en el edificio. El diagnóstico técnico previo es la base sobre la que se construye toda la planificación de la obra. Sin él, la comunidad actúa a ciegas, priorizando lo más visible en lugar de lo más urgente.

Este diagnóstico consiste en una inspección por parte de un técnico competente —arquitecto o arquitecto técnico— que evalúa el estado de la estructura, la cubierta, las fachadas, los patios, las instalaciones comunes y los elementos de accesibilidad. En función de los hallazgos, el técnico redacta un proyecto de rehabilitación que define el alcance, las soluciones constructivas, el presupuesto y, de manera crítica, el orden lógico de ejecución.

ITE e IEE como punto de entrada: En Madrid, la Inspección Técnica de Edificios (ITE) es obligatoria a partir de los 30 años de antigüedad y debe renovarse cada 10 años. Cuando el edificio alcanza los 50 años, entra en juego el Informe de Evaluación del Edificio (IEE), regulado por el Decreto 103/2016 de la Comunidad de Madrid, que amplía el análisis a tres ejes: conservación, accesibilidad y eficiencia energética. Ambas inspecciones son el punto de entrada natural para planificar una rehabilitación preventiva: identifican las deficiencias antes de que se conviertan en urgencias.

Las fases de una rehabilitación integral, en orden

La secuencia que se expone a continuación sigue la lógica constructiva que aplica cualquier dirección de obra experimentada. No todas las rehabilitaciones requieren intervenir en las siete fases —hay edificios que no presentan patología estructural, por ejemplo— pero cuando varias actuaciones coinciden, este es el orden que protege tanto la inversión como la integridad del inmueble.

Fase 1 — Intervenciones estructurales

Si el diagnóstico técnico detecta patologías en la estructura portante —fisuras activas en muros de carga, deformaciones en forjados, armaduras corroídas en pilares o asientos diferenciales en la cimentación— estas deben resolverse antes de abordar cualquier otra actuación.

La razón es obvia pero a menudo ignorada: no tiene sentido rehabilitar la fachada ni renovar las instalaciones sobre una estructura que no garantiza estabilidad. Además, los trabajos de refuerzo estructural suelen requerir accesos a zonas que después quedarán cubiertas por revestimientos o nuevas capas de aislamiento. Dejar la estructura para el final obligaría a picar y reabrir elementos ya ejecutados.

Cuando no hay patología estructural activa —el caso de muchos edificios con buen mantenimiento previo— esta fase no es necesaria como actuación de obra, aunque sí se incluye siempre en el diagnóstico como punto de verificación.

Fase 2 — La cubierta, siempre antes que la fachada

Si la cubierta tiene filtraciones no resueltas y se rehabilita la fachada antes de atenderla, el agua seguirá penetrando por la parte superior del edificio y recorrerá verticalmente los nuevos revestimientos, las reparaciones de fisuras y las capas de impermeabilización que acaban de ejecutarse. En pocos ciclos de lluvia, el trabajo estará comprometido.

Las humedades provenientes de una cubierta en mal estado no solo dañan la fachada visible. A lo largo del tiempo, las filtraciones sostenidas pueden pudrir las cabezas de las viguetas de madera que se apoyan en los muros de cerramiento, corroer las armaduras de los elementos de hormigón y generar manchas, eflorescencias y desprendimientos de mortero en toda la envolvente.

La actuación en cubierta incluye, en función del diagnóstico: retirada de la impermeabilización deteriorada, regularización de pendientes, nueva lámina impermeable compatible con el soporte, capa de aislamiento térmico, resolución de encuentros con chimeneas, claraboyas y elementos salientes, y revisión o sustitución de los sumideros y los rebosaderos. Si la cubierta es inclinada con tejas, se actuará sobre la propia teja o sobre el tablero y la membrana bajo ella, según el estado real documentado en el proyecto.

Fase 3 — Fachada y envolvente exterior

Con la cubierta resuelta, la fachada puede intervenirse sin riesgo de que filtraciones superiores deterioren los trabajos recién ejecutados. La actuación sobre la envolvente vertical es la más visible para la comunidad y, en la mayoría de los casos, la de mayor coste presupuestario.

Las actuaciones habituales en esta fase son: saneado de morteros sueltos o carbonatados, tratamiento y sellado de fisuras y grietas (previa clasificación de su naturaleza: activa o pasada, estructural o superficial), reparación de balcones y cornisas, impermeabilización de los planos de fachada, y aplicación de sistemas de aislamiento térmico exterior como el SATE o la fachada ventilada cuando el proyecto así lo prevé.

Fase 4 — Patios interiores y medianeras

Los patios interiores y las fachadas medianeras comparten con la fachada exterior su función de cerramiento frente al agua y al aire. Sin embargo, al estar menos expuestos a la lluvia directa, suelen presentar patologías de distinta naturaleza: humedades de condensación intersticial, deterioro por falta de ventilación, acumulación de suciedad y algas o problemas de drenaje en los planos horizontales.

Esta fase se ejecuta después de la cubierta y la fachada exterior porque comparte medios auxiliares con ellas —andamios o plataformas de trabajo— y porque las actuaciones en el perímetro exterior definen las condiciones de humedad y temperatura que afectarán al comportamiento de los patios.

Fase 5 — Instalaciones comunes

Las instalaciones comunes —fontanería, saneamiento, electricidad de zonas comunes y, en su caso, calefacción central— deben renovarse antes de ejecutar los acabados interiores. Este orden es crítico porque cualquier instalación empotrada o adosada a paredes y techos requiere apertura de rozas, paso de nuevas canalizaciones o sustitución de cuadros eléctricos. Si los acabados ya están ejecutados, reabrir significa picar, reparar y volver a pintar: triple coste innecesario.

El estado de las instalaciones comunes es uno de los aspectos que inspecciona el IEE y que con mayor frecuencia genera deficiencias en edificios construidos antes de los años noventa. Las redes de fontanería en tubo de plomo o de acero galvanizado, los cuadros eléctricos sin diferencial ni toma de tierra o las bajantes de uralita son elementos que en ese contexto deben contemplarse en cualquier planificación de mantenimiento preventivo a diez o veinte años.

Fase 6 — Accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas

La Ley de Propiedad Horizontal reconoce el carácter obligatorio de las obras de accesibilidad cuando son solicitadas por propietarios con discapacidad o mayores de setenta años, siempre que el coste repercutido por propietario no supere determinados límites. En la práctica, la instalación o modernización del ascensor, la eliminación de escalones en el acceso al portal, la instalación de rampas o la bajada del ascensor a cota cero son actuaciones que muchas comunidades de Madrid acometen en el contexto de una rehabilitación integral.

Fase 7 — Portal, escaleras y acabados de zonas comunes

Los acabados interiores de las zonas comunes —pintura del portal y las escaleras, pavimentos, iluminación, buzones, señalización— son, por definición, la última fase. Cualquier trabajo que se ejecute con posterioridad a esta fase deteriora lo ya terminado: un andamio apoyado en una escalera recién pintada, el paso de canaletas eléctricas sobre un pavimento recién colocado o la apertura de rozas en paredes acabadas generan costes de reparación perfectamente evitables.

Completar la rehabilitación con los acabados interiores no es solo una cuestión estética. Señaliza el cierre del ciclo de obra y es el momento en que el técnico director entrega el Libro del Edificio Existente (LEEx) actualizado, que incluye el historial de todas las intervenciones realizadas y el plan de mantenimiento preventivo para los años siguientes.

Del mantenimiento reactivo al mantenimiento preventivo

La mayoría de las comunidades de propietarios en Madrid gestionan su edificio de forma reactiva: se actúa cuando algo falla, cuando la ITE genera un informe desfavorable o cuando un vecino denuncia una filtración. Este modelo reactivo es, a medio plazo, sistemáticamente más caro que un enfoque preventivo, porque las patologías avanzadas requieren intervenciones más profundas, generan daños en elementos secundarios y eliminan la posibilidad de coordinar trabajos para amortizar los costes de andamiaje o los trámites administrativos.

La alternativa es un plan de mantenimiento preventivo: un documento técnico que establece qué elementos del edificio deben revisarse, con qué periodicidad y qué actuaciones deben programarse a lo largo de la vida útil del inmueble. Este plan forma parte del Libro del Edificio Existente (LEEx), cuyo contenido está regulado por el Real Decreto 853/2021.

Un plan de mantenimiento preventivo bien estructurado distingue tres tipos de actuaciones:

• Mantenimiento preventivo: revisiones periódicas de los elementos del edificio según su vida útil estimada. La cubierta, por su exposición constante a la intemperie, requiere revisión visual anual o bienal. La fachada, cada dos o tres años. Las instalaciones eléctricas de zonas comunes, cada cinco años como referencia general.
• Mantenimiento correctivo: reparaciones puntuales de averías o deterioros detectados en las revisiones o comunicados por los vecinos, ejecutadas antes de que escalen a patologías de mayor alcance.
• Mantenimiento sustitutivo: previsión programada de la sustitución de elementos que llegan al final de su vida útil: membranas impermeabilizantes, carpinterías, aparatos de ascensor, cuadros eléctricos. Preverla con años de antelación permite planificar el fondo de reserva y evitar derramas urgentes.

Planificar antes de construir: la clave de una rehabilitación que dura

Integrar esta lógica en un plan de mantenimiento preventivo con horizonte a diez o veinte años es la forma más eficiente de gestionar el patrimonio de una comunidad. Permite programar las derramas con antelación, anticiparse a las obligaciones legales de la ITE y el IEE, coordinar las obras para amortizar los costes de medios auxiliares y, en definitiva, evitar que una reparación urgente consuma el presupuesto que debería destinarse a una mejora planificada.

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