Las reformas en comunidades de vecinos son fundamentales para mantener en óptimas condiciones los edificios, tanto en la apariencia del conjunto como en la habitabilidad de cada estancia. No obstante, uno de los aspectos más controvertidos de los inmuebles es que son lugares con mucho tránsito de personas y de mercancías, que habitualmente se encuentran al aire libre. Hay que prestar una especial atención a la incidencia que esto puede tener sobre los vecinos que viven en la edificación.
Todo lo que debemos conocer antes de reformar una comunidad de vecinos
Cuando surge una avería o hay alguna estructura en mal estado, es necesario repararlas cuanto antes. La persona más indicada para realizar la gestión completa de la reforma es el administrador de fincas. Este profesional está acostumbrado a llevar a cabo tareas tan diversas como buscar los obreros, supervisar los presupuestos, mantener en permanente contacto a los propietarios…
Una persona dedicada a la administracion de fincas, por tanto, es la más adecuada para gestionar las reformas en las comunidades de vecinos.Sus conocimientos técnicos y legales son de gran utilidad para este tipo de cuestiones. Junto con el presidente de la comunidad, es el administrador se encarga de resolver los problemas e informar a los vecinos de los cambios que se produzcan.
Por otro lado, antes de comenzar los complejos procesos de reforma, una serie de puntos han de ser tenidos en cuenta. Algunos de los más importantes son los siguientes:
✔️ Organizar una junta de propietarios para delimitar la obra que se va a hacer. Esta convocatoria podrá ser solicitada a instancia del presidente de la finca o de la cuarta parte de los propietarios. Una vez formada la junta, se habrá de informar a todos y cada uno de los vecinos a través de un boletín informativo. Se admite la posibilidad de la comunicación a distancia, por videoconferencia u otras vías telemáticas.
✔️ Elegir la empresa que ha de llevar a cabo la reforma. Para ello, se ha de mantener a la junta al corriente, para que pueda decidir el presupuesto más conveniente y estimar las fechas de duración de la reforma. Esta obligación de informar se mantendrá posteriormente, en lo que respecta al estado de evolución de la obra. Se informará a la junta de cualquier aspecto relacionado con el cumplimiento de los plazos y la conciliación de los vecinos ante los posibles conflictos que puedan surgir.
✔️ Estar al tanto de cómo va realizándose la obra. Esto implica mantenerse en un permanente contacto con la constructora y, en caso de ser necesario, participar en la decisión sobre los materiales que se han de emplear.
Estas acciones corresponden a la ejecución de la obra en el sentido más técnico. Sin embargo, hay otra serie de obligaciones relacionadas con el aspecto legar que se han de cumplir. Si la comunidad de vecinos requiere ser rehabilitada, es necesario solicitar un permiso de obra al ayuntamiento correspondiente.
Esta obligación se extiende a la reconstrucción de la fachada o cualquier cambio que afecte a la estructura del edificio. En estos casos, es imprescindible estar en posesión de un proyecto técnico, que haya sido elaborado por un profesional cualificado, ya sea un aparejador, un arquitecto…
Una vez que hemos obtenido este documento, tenemos que presentarlo a la administración municipal, para que conceda una licencia de obra mayor. La administración lo estudiará y requerirá documentación adicional, si fuera necesaria, para conceder el permiso. Este caso, sería el permiso correspondiente a una obra urgente. Son obras en las que, si el daño no se repara pronto, podría ocasionar graves problemas.
Los tipos de rehabilitaciones para comunidades de vecinos que llevamos a cabo
En el caso de las reformas que no impliquen hacer un cambio en la estructura del edificio, no será necesario solicitar un permiso al ayuntamiento. Se trata de casos poco invasivos, como pintar las paredes, cambiar el alicatado, sustituir las instalaciones de saneamiento o la calefacción. De hecho, un edificio puede necesitar muchos los arreglos, invasivos o no. A modo de ejemplo, vamos a mencionar los principales tipos de rehabilitaciones de comunidades de vecinos:
✔️ Reformas de los portales y patios. Con respecto a los portales, como son el vestíbulo de entrada del edificio, son uno de los puntos que más maltrato reciben: golpes, desgaste… Solucionar los desperfectos, mejorar la iluminación e incorporar un sistema de seguridad pueden ser las mejores soluciones para reformarlos. En cuanto a los patios comunes, estos también son altamente conflictivos. Normalmente, los principales problemas que se originan son la filtración de agua hacia los sótanos y la aparición de humedades en las viviendas y locales adyacentes. Las posibles soluciones que se aportan en estas situaciones consisten en renovar el pavimento, rellenar las posibles grietas y aplicar un aislante de exteriores.
✔️ Rehabilitación de la fachada. Las fachadas representan uno de los puntos más problemáticos a la hora de reconstruir, pues requieren de una especial dedicación de tiempo y trabajo. El motivo de ello es que no solo se generan daños estructurales y estéticos en la fachada de un edificio, sino también que estos daños son un peligro para todas las personas que circulen por debajo. En esta coyuntura, pueden producirse problemas del calibre de desprendimientos de los balcones o de la propia fachada. También filtraciones de la humedad en las viviendas, que hay que reparar cuanto antes.
✔️ Eliminación de las barreras arquitectónicas. Habilitar posibilidades de acceso universales para todos los colectivos también ha de entenderse como motivo justificado para hacer una obra de reforma. Resulta siempre imperativo hacer un estudio para la incorporación de ascensores y rampas de acceso, para que las personas mayores y las discapacitadas puedan llegar a sus casas.
✔️ Reparación de tejados y terrazas. Estas zonas reciben de primera mano el impacto de las lluvias y las inclemencias meteorológicas. Por tanto, constituyen un punto especialmente vulnerable. Si no se pone remedio a tiempo, cualquier elemento en mal estado o la filtración de agua pueden causar graves daños en todos los pisos.
✔️ Saneamiento de la fontanería. La instalación de fontanería tiende a deteriorarse con el paso del tiempo. Para solucionarlo, se han de emprender acciones muy variadas, como reparar las tuberías rotas, sustituir o arreglar los bajantes de la comunidad, incorporar chimeneas o sistemas antiaves.
✔️ Rehabilitación de madera. La madera requiere un mantenimiento constante, y más si el clima no es el más adecuado para su conservación. La exposición de la madera a la humedad no solo puede dañarla, sino favorecer la aparición de plagas, especialmente de termitas y carcomas. Para evitarlo, se ha de proceder a aplicar técnicas de reparación o, también, de recubrimiento para la superficie con materiales de una mayor resistencia.
No hemos de olvidar que la madera es un material ampliamente utilizado en la construcción. No es de extrañar, si consideramos que se trata de un material natural, con unas cualidades de dureza, prestancia y acogimiento muy destacables. La madera tiene un sinfín de aplicaciones. Según el tipo de madera, su uso estará más recomendado para una cosa u otra. Por ejemplo, la madera de abedul es clara y fina, por lo que es perfecta para realizar mobiliario y contrachapados. En cambio, la madera de roble, más oscura y recia, es perfecta en las estructuras donde se busque la consistencia, como las vigas o los portones.
Reparación de estructuras de madera en una comunidad de vecinos
Podemos colocar la madera desde el suelo hasta el techo. Su adaptabilidad nos ofrece una gran variedad de opciones de diseño y personalización. Las estructuras de madera en una comunidad de vecinos pueden ser artesonados de madera, vigas de madera, pórticos y columnas, portones y puertas, suelos, escaleras, paneles en las paredes… El material incluso puede emplearse en la conformación de elementos accesorios, es decir, ventanales, chimeneas, mobiliario de decoración…
Servicio de reforma de comunidades de madera
Una reforma en comunidades de madera no es sencilla. Requiere tiempo y dedicación, aunque la elegancia y la sensación de confort que se consigue son inigualables. La reconstrucción de cualquier elemento hecho con madera requerirá un buen lijado de la superficie, el lacado y el barnizado. En estos casos, los ebanistas, que son los profesionales de la madera, se encargan de estudiar este material antes de tratarlo.
Si la madera simplemente está desgastada por el uso, bastará con realizar los pasos anteriormente mencionados. En cambio, si está enferma porque ha sido atacada por algún insecto de la madera, se procederá a su sustitución. Además, hay que tener en cuenta que, en las maderas que son utilizadas en estructuras (por ejemplo, las vigas), pueden aparecer grietas debido al elevado peso que soportan. Podemos repararlas, aunque normalmente es más aconsejable cambiarlas por madera nueva.
Umavial, la solución de administración de fincas que andabas buscando
En nuestra empresa, Desarrollos Urbanísticos Umavial, estamos especializados en las reformas integrales de edificios. Tenemos experiencia en todo tipo de trabajos: rehabilitación de fachadas y edificios antiguos, reparación de tejados y patios, saneamiento de la fontanería, aislamientos y rehabilitación de estructuras de madera. También estamos dedicados a las reformas de las comunidades de vecinos. Nuestro trabajo consistirá en acudir al edificio y valorar las diferentes necesidades de reparación. Elaboraremos un presupuesto lo más ajustado posible y se lo comunicaremos a la persona encargada de la administración de fincas. Si los vecinos están de acuerdo, nos pondremos a trabajar enseguida. Visita nuestra página web y podrás acceder a todos nuestros trabajos.